在土地批租制度方面，经过30多年的发展，全国土地批租收入累计48万亿元，其中征地成本10多万亿元，剩下30多万亿元成为基础建设，如地铁、公路、医疗、教育等各种市政设施配套资金的重要来源。在行业发展过程中，包括允许设立房地产开发企业、预售制度、城中村改造、危旧房改造、政府投融资机制的创新等都促进了我国房地产行业的快速发展。房地产行业无论以前、现在还是未来，都是我国经济发展的支柱产业，直接产生的GDP占全国GDP6%左右，间接拉动了20%左右的经济增长；房地产业产生的政府土地财政收入占比约40%，房产占我国老百姓家庭资产约60%。这充分说明房地产在促进经济发展、推动城市化进程、满足人们对美好生活向往的过程中，扮演了举足轻重的角色。

基于以上几个变量的变化，我国房地产行业的现状可以总结为：住房短缺问题解决，人口红利时期结束，经济增长进入低速换挡阶段，收入增长预期下降，城镇发展减速，房地产需求回落，库存闲置比例高，从中长期看城镇住房需求的实质性支撑持续下降，房地产市场供求关系发生重大变化。

需求层面的三个转变。一是卖方市场转为买方市场。供求关系发生本质转变的大背景下，房子不再是稀缺产品，房价永远上涨的认知被打破，居民的购房预期改变。二是居民需求由有房向优质好房转变。住房不再是仅具备基本居住属性，更要满足居住者对圈层、品位、智能、适老等全方位的需求。三是购买期房向现房转变，由于市场的低迷表现，看得见摸得着的现房成为老百姓购房的首选。

开发层面的三个回归。一是决策者向企业家回归。房地产行业的高利润时代已经结束，一个项目的开发决策不能再依赖于普适经验、常规习惯，决策者需要具备有情怀、有格局、有社会责任感的企业家精神。二是企业发展向专业团队回归。未来的房地产开发，在企业战略、运营模式、项目定位、客户研究、实施决策等方面都会更加系统化、精细化，这些需要专业团队的保驾护航。三是项目成败向产品力回归。产品力是房地产开发的重中之重，必须摒弃固有的粗放式开发思路，深度研判、精雕细琢才能建造出品质好房。

那么，如何创新？我认为，房地产行业未来要坚持以下几个原则。一是要坚持产城融合发展之路。产城融合是解决城市人口均衡，提升城市竞争力，打造城市特色，促进房地产健康发展的有效路径。房地产行业是一个与时代发展变量紧密相关的行业，也是一个关联上下游众多产业链的行业。对企业来说，要根据各地具体情况，有针对性地开展区域经济发展、城市建设、产业引育、房地产行业转型升级等方面的发展研究。行业转型的关键是要满足消费者对美好生活的向往，产城融合是一个大的综合规划发展，未来房地产行业转型升级，需要房地产与周边城市、配套、产业、文化等和谐共生发展。二是要坚持品质提升、坚持长期主义。房地产告别过去“三高”模式，进入高质量发展精雕细琢阶段，需要企业家们耐下心来，仔细研究产品和服务；建造真正满足市场需求的“品质好房”，充分体现出人文关怀，保证居住功能最佳；保证工艺品质，力争做到保养不维修；要凝聚我国文化和地域特征，保值增值、家族传承。三是拥抱高科技。探索房地产新发展模式的转型，一定绕不开新技术的使用。在物业资管、商业运营、建筑工程、智能家居和智慧社区等房地产上下游产业链，要用新技术来颠覆原有的各个环节链条。在智能化方面，与家庭生活相关的家电产品将更智能化，并互联互通；房子与汽车、汽车与建筑、建筑与道路、道路与城市等这些都将实现有效联通，即万物联通。在人居健康方面，由住宅、办公楼、商场等建筑构成的城市空间是友好的，是节能减碳绿色的。

两年多的研究成果现已进入转化阶段，多个项目正在落地实施中，其中最具代表意义的是河北省某百强县的产业规划、产业升级的研究实践，以及河北某地级市地产项目的开发创新、品质提升等研究实践。河北房协基于开发企业项目情况，经过研判，决定将此项目作为探索适合我国未来房地产发展方向的案例，推动房地产行业转型升级；打造满足并激发市场需求，体现人文关怀、高工艺品质、凝聚我国文化及地域特征，具备保值增值、家族传承的好样板房。

具体来看，该研究主要有四步骤。第一步明确开发商目标，将以契合城市人文基调，助推城市经济发展，提振地产行业信心为己任，打造影响未来的典范工程，引领当地房地产行业发展；第二步市场深度调研，市场基础研究—目标人群研究—本地标杆案例研究—外地对标案例考察研究；第三步项目论证分析，明确定位，多方案对比分析—邀请专家论证—方案确定；第四步，项目实施，全国范围内寻找各专业（含上下游供应链）优秀团队落地实施，确保项目达到定位要求。

在实施策略方面，该研究共有八个方面。一是城市发展深度分析，片区规划定位，重塑区域热点。全国范围内考察优秀案例，基于对城市未来发展以及集团开发战略思考，确立了“康养+文旅”的片区定位，与本项目形成链接关系，联动发展。二是挖掘复兴城市文化，对传统文化、本土文化、片区文化深入挖掘；将文化理念植入产品，使产品具备传承价值，并产生与目标客群的情感共鸣。三是精准深入的人群访谈，一对一面对面访谈，深入客户调研，从置业顾问、主管、经理、总监、董事长、媒体、文化名人、行业代表人物以及意向目标客户，进行深度访谈，探寻市场产品需求。四是所在城市标杆案例研究，对全城已交付、未交付、待售等各层面标杆案例进行深度调研，总结核心特征，找到机会点。五是全国范围内对标案例实地考察，组织全国范围内优秀对标案例实地考察，结合本项目情况取其精华创新升级。六是确立好房子实施体系，包括人文关怀、文化传承、工艺工法、智能科技等要素。七是设计院多方案对比研究，规划、建筑、景观等多方案多轮探讨分析。八是专家方案论证，邀请中国房协、河北省住建厅、项目当地政府主管部门等多位专家论证。

目前，该项目定位已完成，企业及专家均已达成共识，即将进入实施阶段，为了项目后续更好地落地，保证高标准呈现。在实践中成长，在实践中激发灵感，创新才能真正实。前不久，河北房协针对即将落地实施的项目，组织开发企业和设计单位，去南方进行了多个优秀项目的考察。此行收获颇丰，我本人也感触颇深。我们经常困扰于传统住宅小区的种种弊病，比如，远离大自然，邻里关系疏远，孩子缺少童年，四世同堂难见，老人缺乏幸福感，居家养老困难等。那么如何完善？什么样的居住小区才是真正的高品质小区？通过这次考察，我认为高品质小区应具有以下几个方面。一是项目体现大院、大家庭、国学家风。展现的不只是形式上的藏风纳气，院落围合，更是能兼具世家风范、儒雅门第、家国情怀。二是项目有内涵，寓意生命永恒，纯洁美丽，有精神、有文化、有气质、有魅力，真正做到项目推广理念与实景呈现完美契合，表里如一。三是一栋房、一间屋、一寸土、一砖瓦、一饰品、一视角，都有设计思想，都会精细雕琢，凝聚沉淀着文化和艺术美。四是选材建造不追求贵重奢侈，以合宜为最佳，重耐久性，重本土化，重工艺严谨，重质量卓越，重科学保障。五是借鉴南方寻脉传统文化，发扬地域文化的开发思路与创新思想，北方建筑也要体现北方历史、中原和皇家风格的创新升华。六是打造品质品牌，建筑物、构筑物外观造型，装件饰品、部品构件，标识标牌，风水讲究和文化制品，以及施工独有工艺、攻克难题的发明创造等方面，要及时申报专利、商标、品牌加以保护。

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。探索我国房地产的未来创新发展之路，需要行业同人的共同努力，也是河北房协义不容辞的责任。希望在河北、在全国能够开拓出一条系统化、专业化、精细化的全新发展模式，会聚一批志同道合、专业过硬、勇于创新的时代精英，共建河北省产城发展新生态圈，与企业共进、与城市共鸣、与时代同行。