2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。中国房地产业协会会长冯俊在论坛上表示，我们要对未来应有信心，住房消费仍将占据十分重要的地位；同时，要认识到房地产发展的新格局，构建房地产发展的新模式，使房地产业在经济社会发展的新阶段作出新的贡献。

  冯俊表示，当前房地产市场仍处于需求、供给双向收缩的状态，房地产企业的流动性风险没有完全消除。这个结果很大程度上是房地产发展旧模式所引起的。对此，一方面要有积极应对措施，努力改善市场的态势；另一方面要正视困境形成的机理，分析造成困局的原因，从根本上消除旧模式的弊端，探索新的发展模式。

  冯俊指出，今年中央政治局会议提出的“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这不仅仅指数量上所表现的供求关系变化，还包括供应与需求结构性失衡的问题。需求不足，或者说房子卖不出去，一方面是数量多了，而另一方面是生产的产品和服务不符合消费者需求；同时我们还面临着改善或创造供给，从而创造新的需求的任务。

  今年以来，中央和地方出台不少关于稳定房地产市场的政策，对遏止房地产市场的颓势起到了重要作用。中央政治局会议提出的“适时调整优化房地产政策”仍在继续进程中。政策优化，有两个基本点是必然会坚持的，一是坚持“房子是用来住的不是用来炒的”这一定位，二是坚持防范和化解风险。

  冯俊认为，总体上来看，以住房为主要产品的房地产市场，在经济社会的发展中仍然会起十分重要的作用。2022年，城镇居民家庭的消费支出中，居住消费占25.8%，在居民家庭消费结构中占第二位，第一位的是食品消费支出，即通常所说的恩格尔系数。随着居民家庭收入的不断提高，恩格尔系数会不断下降，也就是说，在不远的将来，居住消费占居民家庭消费支出的比重会位居第一，而居住消费依托的物质条件首先是住房。所以，我们对未来应有信心。房地产市场经过一段时间的调整，逐渐向稳定过渡，今后在数量上会形成新的平衡，重要的是居住质量的提高，满足人民群众日益增长的美好居住需要，是房地产业发展的重要任务。在以消费为主要动力的经济发展新阶段中，住房消费将占据十分重要的地位。

  冯俊还强调，房地产发展的旧模式已经不适应新时期发展的要求，对房地产业的发展构成了十分不良的后果，对经济社会的平稳健康发展也造成了十分不利的影响。在新的发展阶段，应当看到几个显著的变化。一是依靠规模扩张已经成为历史；二是住房的需求特征发生了重大变化；三是基于节能、低碳、智能、健康等要求，数字化、工业化建造将成为主要的生产方式；四是住房的投资品效应减弱。

  而对于房地产发展新模式，冯俊认为，应当站在中国式现代化这个基本思路下来思考，住房与房地产应该是什么样的特征、什么样的价值取向、什么样的路径。必须认识到社会发展的主要矛盾的变化、经济社会发展的理念和目标的变化、治理方式的变化，在这个基础上构建房地产发展的新模式。