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邯郸市住宅与房地产业协会
协会简报
（2023年第2期·总第14期） 2023年9月28日
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内 容 提 要
✱央行、金监局：延长金融支持房地产
✱自然资源部：严禁通过不动产登记将违法用地合法化
✱国家税务总局：卖房可减免增值税，买房可减征契税
✱三部门推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策
✱三部门延续实施支持居民换购住房有关个税政策
✱央行、金监局发布调整优化差别化信贷政策
✱央行、金监局：降低存量首套住房贷款利率
✱省政府公布《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》
✱我市出台《关于支持房地产业平稳健康发展的若干措施》
✱我市出台《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》
✱1—8月份全国房地产市场基本情况
✱1-8月份我市房地产开发投资相关指标完成情况
央行 国家金监总局：延长金融支持房地产。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。《通知》对2022年11月份出台的房地产“金融16条”中的部分政策进行了延期，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年； 二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。除上述两项政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。
住建部：明确城市更新底线要求 坚持“留改拆”并举。为扎实有序推进实施城市更新行动，住房城乡建设部于7月7日发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。《通知》要求，各地要建立城市体检机制，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点。依据城市体检的结果，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。同时，强化精细化城市设计引导，建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与城市更新的机制。此外，各地要在城市更新过程中，明确底线要求，防止大拆大建，要加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系等。
自然资源部：严禁通过不动产登记将违法用地合法化。7月7日，自然资源部发文明确持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作。文件明确提出，要规范有序推进房地一体宅基地确权登记颁证，对纳入农村乱占耕地建房住宅类房屋专项整治问题台账的房屋及用地，做好问题处置与登记工作衔接，根据处置结果依法办理登记。对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。
中共中央、国务院：促进民营经济发展壮大。7月19日，新华社受权发布《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。意见指出，民营经济是推进中国式现代化的生力军，是高质量发展的重要基础，是推动我国全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标的重要力量。意见要求，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持“两个毫不动摇”。意见提出，持续优化民营经济发展环境，加大对民营经济政策支持力度，强化民营经济发展法治保障，着力推动民营经济实现高质量发展，促进民营经济人士健康成长，持续营造关心促进民营经济发展壮大社会氛围。
国务院：稳步推进超大特大城市城中村改造。国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。指导意见指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
国家税务总局：卖房可减免增值税，买房可减征契税。 7月20日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出216项税费优惠政策，其中对于买卖房产或出租提出19项减免政策：1、个人销售住房减免增值税；2、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税；3、职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税；4、个人销售或购买住房免征印花税；5、个人销售住房免征土地增值税；6、个人购买安置住房免征印花税；7、个人购买安置住房减征契税；8、个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税；9、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税；10、个人购买经济适用房减半征收契税；11、城镇职工第一次购买公有住房免征契税；12、居民换购住房退还个人所得税；13、个人出租住房减按10%征收个人所得税；14、个人租赁住房免征印花税；15、个人出租住房减征增值税；16、个人出租住房减征房产税；17、个人出租住房免征城镇土地使用税；18、企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税；19、住房租赁企业出租住房减征增值税。
三部门推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策。2023年8月，住建部、人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
三部门延续实施支持居民换购住房有关个税政策。8月25日，财政部、税务总局和住建部出台《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》规定，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。优惠政策的纳税人须同时满足两项条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。8月27日，财政部和税务总局发布公告，自8月28日起证券交易印花税实施减半征收。对于房地产行业，公告第六项指出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
央行、金监局发布调整优化差别化信贷政策。8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，一是对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；二是首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点；三是中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；四是银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
央行、金监局：降低存量首套住房贷款利率。8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。通知规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
省政府公布《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》。9月3日，《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》由省长王正谱签署河北省人民政府令（〔2023〕第4号）予以公布，自2023年11月1日起施行。该《规定》于1999年颁布，2011年根据“立改废释”要求进行了个别修正后继续施行，本次修订是立足问题导向对《规定》的第二次修改，重点有三个方面，一是着眼提升审批效率，降低审批成本，对防空地下室配建审批计算方法进行了调整。不再以建筑层高和基础埋深为审批认定条件，而以地上总建筑面积为计算基数，区分城市防护类别，同一类别城市按照同一比例修建防空地下室。二是着眼规范防空地下室易地建设条件，提高投入与产出效益，对易地建设四种情形进行了明确，设定了易地建设审批临界限值。三是着眼增强防空地下室防护效能，确保战时使用，对防空地下室平战转换作出规定。同时，还对有关行政主体进行了调整，增加了防空地下室设置人民防空标识标牌、使用前签订合同等内容。
我省规范新建住宅开发项目配套设施建设。为进一步强化房地产住宅开发项目建设管理，防范房屋交付后配套设施不完善问题的发生，省住建厅、省自然资源厅9月4日联合下发《关于规范新建住宅开发项目配套设施建设的通知》。通知明确，新建住宅开发项目的配套基础设施、配套非经营性公共设施，应与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用。对分期建设的项目，共用的配套基础设施应当安排在首期建设，确保交付时满足业主的基本生活需要。
我省进一步优化工程建设项目联合验收。 8月31日，省住房城乡建设厅印发《关于进一步优化工程建设项目联合验收的若干措施》，加快推进房屋建筑和城市基础设施工程建设项目验收标准化、规范化、便利化，提升联合验收服务效能。《措施》明确，各地要规范优化联合验收工作。工程建设项目的规划核实、人防备案、消防验收、消防备案、竣工备案、档案验收原则上应当进行联合验收，工程质量竣工验收监督可纳入联合验收阶段同步开展。其他验收事项，项目单位可根据实际情况，自主申请联合验收或单独验收。竣工验收备案部门依据联合验收、单独验收意见，直接出具竣工验收备案表。 鼓励推行“多测合一”。按照“一次委托、联合测绘、成果共享”原则，将竣工验收阶段涉及的规划核实、土地核验、人防、不动产测绘等合并为一个验收事项。项目单位可以自主选择具备相应资质的测绘单位完成联合验收所需测绘工作，并对其提交的测绘成果真实性负责。各验收部门原则上不再要求项目单位委托相关测绘单位单独进行专项测绘，凡是可以通过信息服务平台共享获得的测绘成果，不再要求项目单位重复提交。
我市出台关于支持房地产业平稳健康发展若干措施。为贯彻落实国家和省有关房地产市场工作部署，支持刚性和改善性住房需求，进一步优化房地产市场营商环境，因城施策促进房地产业良性循环和平稳健康发展，7月3日，市住房保障和房产管理局等十三部门联合印发《关于支持房地产业平稳健康发展的若干措施》的通知。具体措施为：一、完善基础设施配套建设。建立和完善房地产项目出让土地周边道路等市政配套设施建设先行机制，确保水、电、气、暖、通信及时接入；在土地出让前，自然资源和规划部门与相关部门对接，完成土壤污染状况、文物遗存等相关核查、评估工作，为房地产项目创造良好开发建设条件。二、提高行政审批效率。自然资源和规划部门在签订土地出让合同后，先期容缺受理工程规划设计方案，相关部门统筹办理各类审批事项。工程竣工后，将规划条件核实、工程竣工验收、消防验收、人防工程验收等并联办理，提高综合验收效率，实现“交房即交证”。三、优化房地产开发地块出让条件。根据市场需求合理确定土地出让计划，准确把握土地供应节奏。出让金缴纳实行分级管理，对于出让起始价3亿元以下的地块，竞买保证金最高不超过起始价的50%，签订出让合同后2个月内缴清全部出让价款；对于出让起始价3亿元至5亿元的地块，竞买保证金最高不超过起始价的30%，签订出让合同后4个月内缴清全部出让价款；对于出让起始价超过5亿元的地块，竞买保证金设定为起始价的20%，签订出让合同后6个月内缴清全部出让价款。针对特殊地块，在依法依规的前提下，可采取“一事一议”方式确定土地出让方案。四、加强预售资金监管。严格执行新建商品房预售资金管理有关规定，坚决防止预售资金挪用。新建商品房预售监管资金拨付节点由5个增加至7个，在主体结构封顶和二次结构完成之间，增加“二次结构完成一半”拨付70%重点监管资金的节点；在竣工验收和完成房屋所有权首次登记之间，增加“全部完工”拨付98％重点监管资金的节点。重点监管资金经开发企业申请，可直接拨付至施工单位，优先用于项目工程建设。五、深入开展商品房促销活动。积极组织房地产企业参加线上线下房交会，开展集中促销活动，鼓励房地产企业给予购房优惠。继续开展“幸福邯郸欢乐购”购房消费券等活动，根据实际情况给予购房补贴，支持刚性和改善性住房需求。六、鼓励开发企业探索实施“定制房”开发。鼓励开发企业根据购房群体对于户型、面积等具体需求，有针对性地定向开发楼盘。鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，拓展旅游地产、休闲地产、养老地产等领域，推进房地产多元化发展。七、建立房地产项目施工工地白名单制度。将符合条件的房地产项目纳入生态环境监管白名单，在达到环境管理要求的基础上，支持项目加快工程建设，重污染天气应急响应期间予以优先保障。充分利用工地视频监控、污染源自动监控等非现场执法手段开展远程执法检查，最大程度减少对项目的干扰。八、提高住房公积金贷款额度。二孩家庭的缴存职工，住房公积金最高贷款额由60万元提高到80万元。三孩家庭的缴存职工，住房公积金最高贷款额由60万元提高到100万元。九、加大金融信贷支持力度。积极组织政银企对接活动，稳定房地产开发贷款投放。支持银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，加大贷款投放力度。十、建立联席会议制度。建立房地产市场工作联席会议制度，市政府分管领导为第一召集人，联席会议办公室设在市住房保障和房产管理局，有关职能部门为成员单位。建立议事协调机制，联席会议原则上每季度召开一次，负责研究推进全市房地产市场平稳健康发展工作，采取相应措施。以上措施自印发之日起执行，执行期限暂定至2024年底。
我市出台既有住宅加装电梯实施意见。为适应经济社会发展和人口老龄化形势，进一步完善邯郸市既有住宅使用功能，8月23日，市住房保障和房产管理局等九个部门联合印发《邯郸市既有住宅加装电梯的实施意见》。《意见》明确，既有住宅在原有小区用地范围内加装电梯的，在不增加与电梯无关的建筑功能和建筑面积情况下，不需办理占用土地等相关手续，增加的面积不计入容积率，不再补缴地价款，也不需补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。既有住宅加装电梯后新增面积为加装电梯协议范围内全体业主共有，不予按房屋办理不动产登记。
我市出台《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》。为贯彻住房城乡建设部、中国人民银行、银保监会（现更名为国家金融监督管理总局）联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》，进一步加强我市商品房预售资金监管，9月11日，市政府印发了《邯郸新建商品房预售资金监管办法》。该《办法》是在2019年5月我市修订印发的《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》基础上进行的重新修订，与原《办法》比较，此次新修订的《办法》一是明确各部门监管责任，明确人行邯郸市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，国家金融监督管理总局邯郸监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，各商业银行负责配合协作。二是明确监管银行的确定方式，市监管部门通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行名录，同时通过门户网站予以公示，每两年监管银行名录应通过公开招标方式重新确定一次。三是明确了监管资金使用模式，新建商品房预售资金应全部存入监管账户，监管机构对监管额度内的资金实行重点监管；累计存入监管账户的预售资金超过监管额度后，由开发企业通过监管系统直接提取使用；监管额度内资金按照项目建设进度节点申请拨付使用。四是明确保函使用条件，监管账户内资金达到重点监管资金额度后，开发企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。五是明确各方主体法律责任，修订后的《办法》加入了购房人、预售资金监管部门、监管银行、金融行业监管部门等法律责任，确保有法可依、有规可依。该《办法》自发布之日起施行，有效期5年，2019年5月31日印发的《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》（邯政办规〔2019〕6号）同时废止。
此外，《邯郸市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》现正在房管局官网向社会公开征求修改意见，征求意见期限为2023年9月11日至2023年10月11日。
市房协秘书长雷金生当选省房协监事会监事。9月5日下午，河北省住宅与房地产业协会召开四届四次常务理事会，会议审议通过了监事会变动议案，增补邯郸市住宅与房地产业协会秘书长雷金生为监事会监事。
河钢邯钢康达地产东湖森林展厅开放。9月26日，“河钢邯钢康达地产东湖森林展厅”开放仪式在康达地产展厅隆重举行，市房协受邀参加开放仪式。
市房协组织新型建材对接交流活动。8月下旬，市房协组织会员单位河北祥达建科铝材制品有限公司与市荣科房地产开发公司对接，双方就新型建材方面进行了深入交流和沟通。河北祥达建科铝材制品有限公司主要生产彩涂铝卷、铝单板（木纹、仿石材、真石漆等）、防火铝塑复合板、金属复合板，该公司与河北工程大学建筑设计研究院（甲级资质）合作组建建筑装饰设计研究所，具备科研、设计、施工甲级资质，是中国目前北方最大的铝单板、铝塑复合板研发、生产、装饰装修设计、施工的现代化企业。
道和·尚水湾营销中心盛装重启。位于北部新城宜居板块的道和·尚水湾营销中心于8月22日盛装重启，该项目已与曙光第五小学正式签约，未来将为购房业主子女提供优秀的教育环境。
荣科·环球港2号A座商业楼喜封金顶。8月24日，荣科·环球港2号A座商业楼迎来封顶。荣科·环球港是由荣科集团斥资超20亿元打造的大型城市综合体项目，位于丛台路与秦皇大街交汇处，邻近邯郸东高铁站、邯郸客运枢纽中心，环抱邯郸植物园、邯郸市丛台区实验第三小学，地理位置优越，交通便利。2号A座商业楼的封顶不仅代表了项目建设的顺利进展，也预示着项目的后续发展和推广将进入一个新的阶段。
1—8月份全国房地产市场基本情况。1—8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，其中住宅投资58425亿元，下降8.0%。 房地产开发企业房屋施工面积806415万平方米，同比下降7.1%，其中住宅施工面积567792万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%，其中住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%，其中住宅竣工面积31775万平方米，增长19.5%。 商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。8月末，商品房待售面积64795万平方米，同比增长18.2%，其中住宅待售面积增长19.9%。房地产开发企业到位资金87116亿元，同比下降12.9%，其中国内贷款10671亿元，下降12.8%；利用外资35亿元，下降41.6%；自筹资金27195亿元，下降22.9%；定金及预收款30185亿元，下降7.3%；个人按揭贷款15453亿元，下降4.3%。
1-8月份我市房地产开发投资相关指标完成情况。1-8月份，全市房地产开发投资同比增长9.2%；房屋施工面积同比增长4.6%，其中住宅增长4.7%；房屋竣工面积同比增长40.3%，其中住宅增长23.3%；商品房销售面积同比降低0.1%，其中住宅降低0.1%；商品房销售额同比增长4.5%，其中住宅增长3.4%。
1-8月份全市土地市场情况。1-8月份，全市共供应住宅用地86宗，供应面积228.59万㎡；成交60宗，成交面积169.06万㎡，成交金额66.29亿元。
8月份主城区房价情况。据恋家网数据，8月份丛台区房价为11000元/㎡，环比上涨4.5%; 邯山区房价为9839元/㎡，环比下降4.9%；复兴区房价8370元/㎡，环比上涨1.63%; 东湖新城房价10961元/㎡，环比上涨4.35%; 冀南新区房价6393元/㎡，环比下跌3.56%。
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